Анализ на имотния пазар и туристическия бизнес, плюс прогноза.
Анализ:
Предполагам, повечето от вас знаят, че Черноморието ни е презастроено и мръсно. В Гърция и Турция предлагат по-добър туристически продукт и услуги за същите пари. Тази година за първи път българите са похарчили повече пари за почивки извън границите на страната, отколкото чуждестранните туристи в България. (Разходите на българите в чужбина надвишиха приходите от чужденците в България).
Туризъм:
Хотели започнаха да фалират по-масово. „По три-четири хотела фалират всяка седмица, сочат данните на Държавната агенция по туризъм (ДАТ).”
Започна преустройството на хотели в апартаментни хотели/ комплекси и разпродажбата им на парче. Не става ясно обаче, колко от тях могат да се преустроят в апартаментни хотели и колко в комплекси/блокове. Главните причини са – охладения интерес на инвеститори, туристи, презастрояването и лошият мениджмънт.
„Слънчев бряг” се поопразнил или по-точно усамотял откъм туристи. Много хора инвестирали в хотели, преместват погледа си от печалбата към изплащането на заемите и балансирането около покриването на растящите разходи и намаляващият брой туристи.
Липсва ефективен държавно регулиране на туристическия сектор.
Регионални и локални проблеми:
Презастрояване по цялата ивица – много алчност за бърза и лесна печалба и турбо надпревара за строителство на всяка или почти всяка цена.
Предлагане на легла, което надвишава търсенето – горепосоченото
Липса на инфраструктура, която е адекватна на предлагането на легла – горепосоченото, като тук по-основна роля имат местните власти и държавата.
Лоша категоризация на услугите, които са на непредсказуемо ниво и нарушават доверието – Няма обща категоризация на качеството на предлаганите услуги и масово се предлага някакъв туристически обект, без ясна представа за неговото качество. Няма инициатива от представителите на туристическия сектор, които да се разберат по въпроса и резултатът е, че всички губят от това.
Липсата на нормални отношения между електроразпределителните дружества и хотелиерите, при което понякога спира тока и се получават гафове крещящи „Как е възможно 3 часа да няма ток!”
От масовото застрояване, понякога се пука по някоя и друга главна или не толкова главна тръба за водата и тогава става още по проблемно.
Национални:
Няма адекватна рекламна политика от страна на държавата или сдружения от туристическия бизнес. Няма комуникация към потенциалните външни пазари. Докато селският туризъм и еко туризма сами привличат платежоспособни туристи и бележат растеж и печалби, то черноморския туризъм действа по-скоро антиреклама.
Лош имидж – антиреклама и недоволни и разочаровани туристи.
Предлагаме туристически продукт главно насочен към най-чувствителните към цената туристи.
Персоналът е мобилен и има избор къде да работи, според предлагането на работа. Масово персоналът избира лятна работа в чужбина, където освен парите, мениджмънтът и отношението към персонала е по-добро. Дори и да има програми за обучение на персонал, има крещяща нужда от добър мениджмънт, който привлече, задържи и инвестира в този персонал. За наличието на подобни дългосрочни инвестиции трябват и подходящи икономически условия, които стават все по-лоши.
В следствие от лошия мениджмънт и липса на компетенции на управителите обслужването в хотелите и ресторантите е некачествено. За това допринася и лошото отношение към персонала и неписаната уговорка „аз те лъжа, че ти плащам, ти ме лъжеш, че работиш”.
Доколкото ми е известно, по черноморието липсва адекватна система за справяне с мръсотията, боклуците и отпадните води.
Много българи работещи по черноморието избират да почиват в Гърция например. Това простичко значи, че дори и работещите в родния туризъм предпочитат да ползват услугите предлагани зад граница!
Някои намират решение:
Обособяват се отделни курорти и хотелски комплекси, които предлагат действително качествен продукт на висока цена. Всъщност този сегмент от по-платежоспособния пазар (висока средна класа) се развива добре. Има добрият мениджмънт и финансовите резултати са стабилни дори и сега.
Прогнози и очаквания:
Най-лошото тепърва предстои.
С настъпването на глобалната кредитна криза тръгнала от пазара на ипотеки в САЩ парите станаха по-скъпи. Това се отрази на кредитирането в цял свят и по-силно във Великобритания. Тъй като англичаните са едни от основните инвеститори на нашият имотен пазар, те първи се отдръпват от него. В момента икономиката на острова се свива и прогнозите са главно песимистични. Поевтиняването на лирата спрямо еврото допълнително оскъпи инвестициите в България на англичаните и изплащането на инвестициите в жилища.
Това от своя страна вече ускорява негативните ефекти върху имотния пазар и туристическия сектор, в частност черноморският ни туризъм.
Поради надпреварата за спечелването на ръката на английския инвеститор, изглежда малко се е помислило за служители владеещи руски или румънски език. Нарастващият интерес от румънски инвеститори, среща проблеми с липсата на подготвени специалисти, с които да комуникират и да бъдат обслужени на родния им език.
Това от своя страна води до проблеми в предлагането към едни нови потенциални инвеститори в българския имотен и туристически пазар. При отлив на англичаните, които преди са съставлявали над 90% инвеститорите (по спомени), това представлява липса на гъвкавост и пропуснати печалби.
Парите:
Икономиката на еврозоната започва да показва признаци на забавяне, а положението в някои от новите 10 страни членки също не е никак розово.
Прогнозата ми е, че до края на 2009-та година ръстът в цените ще продължи да бъде силен, макар пикът му вероятно да се наблюдава в момента или вече да е отминал. Инфлацията както в САЩ, така и в ЕС е все още далеч над поставените цели и вероятно ще продължи да е сравнително висока до края на 2009-та година.
Очаквам разходите на потребителите в САЩ и Еврозоната през декември месец да бъде слабо, както през миналата година, а вероятно и по-слабо. Всичко това сочи към свито потребление и пестене на пари за черни дни. Това ще се отрази и на туристическите разходи на европейците и особено най-чувствителните към цената на туристическите услуги, а именно основната „група” чуждестранни туристи в България.
Тази година предлага „меко” приземяване за българския туризъм и имотния ни пазар. Наричам го нарочно „меко”, тъй като тази година има много благоприятни възможности и условия за инвестиции и развитие на бизнес в родината, които вероятно поради цялото това бързане, конкуренция и надпревара остават пропуснати от повечето предприемачи и играчи.
Прогнозата ми за следващата година е отминаване на тези благоприятни условия и открояване на истинската криза в туристическия ни бизнес и пазара на туристически и жилищни сгради. Методите ми за прогнозиране се оказаха успешни в RSS данданията, където прогнозирах успеха на блога на Белчо Христов за период от две седмици. Сега остава проверката до края на 2009-та година за по-голяма достоверност и тежест на методиката.
Икономическите предпоставки за това са:
По-късно започване на туристическия сезон по черноморието ни, поради строителството продължаващо в началото на и без това краткият ни летен сезон. Това от своя страна води до по-късното идване на туристи по черноморието ни и от там по-слаба заетост на хотелите и по-ниски печалби.
Инфлацията в България продължава да бъде на високи нива и заедно с ръста на заплатите, вероятно ще продължи, предполагам макар и по-слабо и през следващата година. Това ще доведе до по-високи разходи на хотелиерите.
Липсата на адекватно отношение към персонала, ниското заплащане и загубата на доверие, вероятно ще се задълбочи. Предполагам в рамките на една година натиска от разходите и загубите на бизнесмените по морето, няма да е достатъчен, за да ги накара да си стиснат ръцете и да направят нещо по въпроса. От друга страна, ако чакат неволята на държавата да си свърши работата, е много вероятно, много от тях да приключат с фалит.
Влошаващото се икономическо състояние в САЩ, Великобритания и ЕС, вероятно ще продължи и през 2009-та година, като най-лошото в САЩ може би е преминало или най-лошото предстоящо, ще намери по-слабо отражение върху другите икономики. Икономиката на Великобритания вероятно ще продължи да отслабва, а тази на ЕС и в частност положението в еврозоната може да покаже нарастващо влошаване подобно на кризата в САЩ.
При наличие на по-добри туристически дестинации с по-добра инфраструктура и съотношение цена качество като Гърция, е напълно възможно все повече туристи да насочат поглед към слънчевата ни южна съседка.
Ако това се случи, основната група от слабо платежоспособни европейски туристи може да секне рязко и да принуди българският туристически сектор да обърне поглед с надежда към румънци, руснаци и други. Българският турист съвсем очевидно тази година отсъди, че да се почива в чужбина за него е по-добре, като ехото на отзивите от летувалите зад граница е положително. Възможно е да има и недоволни, но по мои наблюдания поне за момента няма гласно изразени негативи в медиите.
Добре е до началото на следващия летен туристически сезон бизнесмените да си извадят поуки и да действат обединено за своите общи интереси. В противен случай следващият сезон може да се окаже, като кошмар в сравнение с розовото положение досега и отрезвителното в момента.
Имотния и строителен пазар:
Правителството обяви, че ще бъдат създадени 100 индустриални зони. Интересното в случая, е откъде ще се намерят висококвалифицирани кадри, които да работят в тях, визирам конкретно инженери, за които в момента има огромен глад и дефицит. Дори и да привлечем българи инженери от чужбина, е трудно за прогнозиране, дали ще бъдат достатъчни за удовлетворяване на търсенето от тези индустриални зони. Заедно с ръста на заплатите, от там на инфлацията и отново на заплатите, това може да се окаже допълнителен фактор за ръст на заплатите на висококвалифицираните и дефицитни кадри.
Посочвам именно индустриалните зони, защото те предлагат редица предимства по отношение стартирането на строителството и въвеждането на обектите в експлоатация. Хотелите започнаха да фалират, масовото строителство продължава, предлагането на сгради расте, а търсенето от страна на чуждестранни инвеститори силно се свива дори и на цената на загуба. Едва ли ще могат да се привлекат инвеститори, които да запълнят вакуума образуват от отлива на традиционните чуждестранни инвеститори.
Условията на банките за кредитиране с цел покупка на жилище може да се влошат и това да затрудни много българи решили да си имат ново жилище. Отпуснатите кредити с тази цел, може да срещнат проблеми и да доведат до загуба на ново жилище подобно на САЩ, което е малко вероятно поради ниските нива на задлъжняване спрямо тези в САЩ и ЕС, но допълнително могат да намалят търсенето на нови жилища.
По-лошите условия за кредитиране в САЩ и ЕС, могат да доведат до допълнително свиване на кредитирането от финансовите институции. В частност в ЕС те са все още слабо засегнати, но при едно пренасяне на финансовата криза в ЕС, кредитирането може да се свие допълнително и да се превърне в скъп лукс за най-нуждаещите се и за най-добрите проекти в сектора на строителството.
Строителния сектор отдръпва все повече вниманието си от строителството на хотели и макар и по-слабо от това на жилищните сгради, измествайки го към строителство на бизнес сгради и офиси, а вероятно и на индустриални сгради в близко бъдеще. Има потенциал за строителство с добра локация на логистични центрове. В момента строителството на Молове е най-популярната инвестиция, като в този сектор също се прогнозира пренасищане на пазара, но само времето ще покаже дали това е така и кои са най-добрите инвестиции в Молове в България.
Молове не могат да се строят до безкрайност. От това естествено развитие, следва, че погледа на инвеститорите в строителство и жилища, ще се преместват все по-силно към сгради за офиси и индустриални цели. Логистичните и други по-специфични сектори с потенциал също, ще бъдат в полезрението на инвеститорите.
България има хубава природа или поне каквото е останало от нея. Има добра локация и все още цени сравнително по-ниски от средните за ЕС с някои малки изключения. Фирменото търсене на офиси вероятно ще има по-сериозни критерии и ще е по-селективно относно качеството и локацията на сградата/сградите откъдето ще развива бъдещата си дейност, което ще бъде предпоставка за по-високи изисквания към качеството и мениджмънта на строителството.
Глътка надежда:
Доколкото ми е известно Каварна се справя изключително добре като туристическа дестинация и изпреварва цялата държава с примера и успеха си на местно управление и положително развитие. Това вероятно може да бъде пример за всички, които изтрезнеят от надпреварата за бърза печалба и разумно си стиснат ръцете, за да ревизират и реформират неефективното положение, в което се намират заедно.
Всичко това, е отличен пример колко е успешно българин българина да дърпа надолу във врящия казан и да вика и обвинява държавната неволя. Все пак народа си избира управниците и той им дава баницата да я ядат. Докато следваме културата на дърпане в казана, сами си пречим.
Ще завърша с една мисъл на камерунски културолог:
“Културата е майката, а институциите са децата”.
Даниел Етунга Мангуеле – камерунски културолог
Още по темата:
Защо НЕ ТРЯБВА да почиваме по българските курорти! – kyordanov.wordpress.com
Богата информация за имотите и строителството, можете да намерите на:
Снимка: sxc.hu
Tags: анализ, баланс, Бизнес, България, Великобритания, Гърция, Икономика, имоти, инвеститори, инвестиции, Каварна, мениджмънт и лидерство, офиси, очаквания, пари, приходи, прогноза, продукт, разходи, Румъния, Русия, сгради, строителство, туризъм, туристи, Турция, услуга
Материалите могат да се използват и в блогове с реклами след личната ми преценка за некомерсиалността на копирането.
Leave a Reply